Je wilt je maandlasten verlagen. Je hypotheek oversluiten kan dan een goede optie zijn. Maar wellicht vormt rentemiddeling een alternatief. Welke van de twee opties, rentemiddeling of hypotheek oversluiten, levert je het meeste op?
De hypotheekrente is historisch laag. Grote kans dat je daarvan wilt profiteren. Maar hoe precies? Je hypotheekrente staat nog een paar jaar vast. Je hypotheek oversluiten levert je een boete op. Rentemiddeling niet, maar bij rentemiddeling kun je niet overstappen naar een andere bank.
Uitgangspunten rekenvoorbeeld oversluiten of rentemiddelen
Stel: je hebt een huis met een marktwaarde van € 280.000 en een hypotheek van € 250.000. Je betaalt 4,5% hypotheekrente. Je rente staat nog drie jaar vast. Je wilt profiteren van de lage hypotheekrente en wilt laten doorrekenen of je hypotheek oversluiten of rentemiddelen nuttig kunnen zijn.
Berekening hypotheek oversluiten
Bij het oversluiten van je hypotheek betaal je een boete. Die boete is een vergoeding voor de bank omdat je de hypotheekovereenkomst met de bank eerder beëindigt. De bank loopt hierdoor geld mis. In dit voorbeeld komt de boete neer op ongeveer € 14.200 bruto. Je mag dit bedrag fiscaal aftrekken, waardoor er ongeveer € 8.400 overblijft.
Bij het oversluiten van je hypotheek dalen je bruto maandlasten van € 1.270 naar € 1.010. Een voordeel van € 260 per maand bij een annuïteitenhypotheek. Je oude rente stond nog drie jaar vast. Over die periode scheelt oversluiten je zo’n € 9.360 bruto. Netto is je voordeel uiteraard kleiner.
Zou je het voordeel bij hypotheek oversluiten doorrekenen over de gehele nieuwe rentevaste periode van tien jaar dan kom je uit op een bruto voordeel van € 31.200. Je kunt je boete mogelijk meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Dat kost dan € 19 per maand.
Berekening rentemiddeling
Bij rentemiddelen blijf je bij je huidige bank en profiteer je toch van de lage rente. De bank ‘middelt’ als het ware tussen de rente die je nu betaalt en de actuele hypotheekrente. De boete die je bij hypotheek oversluiten betaalt, wordt bij rentemiddeling uitgesmeerd over de resterende jaren. Een uitgebreide uitleg over rentemiddeling vind je in het artikel “Rentemiddeling: hoe werkt het?”
Bij rentemiddeling dalen je bruto maandlasten van € 1.270 naar € 1.100. Een voordeel van € 170 per maand. Over de resterende looptijd van drie jaar scheelt je dit € 6.120.
Zou je het voordeel van rentemiddeling doorrekenen over de gehele nieuwe rentevaste periode van tien jaar, dan kom je uit op een bruto voordeel van € 20.400.
Conclusie: rentemiddeling of oversluiten?
In dit voorbeeld is het verschil tussen rentemiddelen en hypotheek oversluiten op lange termijn niet erg groot. Echter, het betreft slechts een voorbeeld. Elke individuele situatie is anders. Laat je altijd adviseren over de mogelijkheden voordat je een besluit maakt over rentemiddelen of hypotheek oversluiten.
Tot slot: laat je vooral niet afschrikken door de term boete. Ook bij rentemiddelen betaal je een boete. Maar in dat geval is die ‘boete’ minder zichtbaar. Ander aandachtspunt: rentemiddeling is nog niet bij elke bank mogelijk. Wij kunnen je helpen met de keuze tussen deze twee opties.
