Door grote kostenverschillen tussen kopers en huurders is er een tweedeling ontstaan die een goed functionerende huurmarkt belemmert, zo stelt De Nederlandsche Bank (DNB). Om deze tweedeling te verkleinen, verscheen afgelopen week een advies dat de nodige onrust oproept bij huiseigenaren. Als het aan DNB ligt, worden de fiscale voordelen van woningbezitters verder afgebouwd dan nu al het geval is. Een plan dat niet overal in goede aarde valt.
DNB signaleert dat de huurmarkt vastloopt door het karige aanbod en hoge huur. Huurders hebben ook jaarlijks te maken met huurverhogingen en kunnen niet profiteren van de belastingvoordelen die kopers wel hebben. Dit alles zorgt voor een kloof tussen kopers en huurders. De toezichthouder wil deze kloof dichten voor een stabielere woningmarkt.
Kopers bouwen vermogen op, huurders betalen jaarlijks meer huur
Kopers kunnen hun hypotheeklasten voor lange tijd vastzetten en de hoogte van de hypotheek is wettelijk begrensd. Huurders in de vrije sector hebben deze ‘bescherming’ niet. Het staat verhuurders vrij om jaarlijks huurverhogingen door te voeren. Zeker in de vrije sector kunnen de huren in een reguliere markt fors stijgen.
Daar komt ook nog eens bij dat je bij de meeste hypotheken verplicht aflost en je dus vermogen opbouwt. Als huurders hetzelfde bedrag – dat kopers opbouwen aan vermogen – opzij zetten, moeten ze hier alsnog meer belasting over betalen. Spaargeld wordt namelijk belast in box drie. De eigen woning valt onder box één, waar de belasting in verhouding lager is.
Fiscale voordelen afbouwen
DNB stelt voor om het eigenwoningforfait (EWF) stapsgewijs te verhogen of de eigen woning in stappen te verplaatsen naar box drie. Het EWF is een percentage van de woningwaarde die je betaalt als belasting. Zowel bij een stijging van het percentage als een toename van de woningprijs betaal je meer belasting.
Tegenreactie: woning heeft andere functie dan spaargeld
Het advies van DNB stuit op het nodige verzet. Zo stelt Vereniging Eigen Huis (VEH) dat een woning meer kost dan alleen een hypotheek. Kosten voor onderhoud, verduurzamen en voorkomen/oplossen van funderingsproblemen zijn voor eigen rekening. Zeker in deze markt heb je bovendien eigen spaargeld nodig en ben je zelf verantwoordelijk voor het pand. Huurders hebben deze verantwoordelijkheid niet en lopen minder risico.
Een woning heeft daarnaast niet dezelfde functie als spaargeld. Spaargeld of een belegging kunnen eenvoudiger vrijgemaakt en gebruikt worden. Bij een woning is dat niet het geval, het vermogen komt pas vrij als je de woning verkoopt. Verder is een woning bedoeld om in te wonen (een levensbehoefte) en kan je stellen dat dit minder zwaar belast moet worden dan andere bezittingen.
De vraag is wat het uiteindelijke doel van eventuele maatregelen is. Een andere verdeling van woonlasten zorgt niet direct voor meer aanbod aan huur- en koopwoningen. Het bouwen van voldoende nieuwe woningen is de beste manier om de woningmarkt vlot te trekken. Daar schort het echter al jaren aan.
