Rabobank verwacht dat de coronacrisis vanaf het eerste kwartaal volgend jaar effect zal hebben op de woningmarkt. Eerder ging de bank nog uit van dalende huizenprijzen eind dit jaar. Reden voor de verschuiving is de werkloosheid, die langer op peil blijft door de steunmaatregelen van de overheid. Als kanarie in de kolenmijn noemt Rabobank het toenemende aantal kopers onder de 35 jaar. Gelukkig is al te veel somberheid niet nodig. Naar verwachting gaat het om een tijdelijke en beperkte terugval.
Voor 2020 is er nog geen vuiltje aan de lucht. Het kwartaalbericht meldt wederom een sterk jaar op de huizenmarkt en voorspelt dat huizen gemiddeld 7 procent duurder zullen worden.
Werkloosheid omhoog door afbouw steunmaatregelen
De werkloosheid is weliswaar hard gestegen maar toch minder dan verwachting. De stimuleringsmaatregelen hebben hier ongetwijfeld aan bijgedragen. Deze steun is echter niet voor altijd. Door een geleidelijke afbouw verwacht Rabobank dat het aantal reorganisaties en faillissementen de komende kwartalen zal gaan stijgen. In het verlengde hiervan staan banen op de tocht. Het verliezen van een baan, of de angst hiervoor, heeft gevolgen voor de woningmarkt. Kopers worden voorzichtiger naarmate ze minder zekerheid hebben over de financiële vooruitzichten.
Tot en met juli wisselden er ruim 129.000 bestaande koopwoningen van eigenaar: 6,7 procent meer dan in de eerste zeven maanden van 2019. Rabobank verwacht dat in de tweede helft van 2020 juist een daling. Door de sterke start van het jaar worden desondanks 220.00 verkopen verwacht over heel 2020. Een aantal dat volgend jaar naar verwachting terugloopt tot circa 190.000.
Koopstarter kanarie in de kolenmijn?
In de eerste zeven maanden van dit jaar zijn vooral kopers onder de 35 actiever, terwijl met name de groep 55+ het juist iets rustiger aan deed. We kunnen er vanuit gaan dat de relatief jonge kopers voor een groot deel starters zijn. De verklaring is dat ze meer ruimte hebben omdat de concurrentie van doorstromers en vooral woningbeleggers afneemt. Investeren in een appartement om te verhuren is door het wegblijven van toeristen, expats en internationale studenten als gevolg van de coronacrisis minder aantrekkelijk geworden, zo stelt Rabobank.
De bank vraagt zich af in hoeverre de koopstarter een eerste teken aan de wand is. Ook voorafgaand aan de crisis in 2008-2013 waren starters meer aanwezig als kopers. Ze hebben in verhouding het meeste profijt van minder concurrentie of teruglopende prijzen. Bij de vorige crisis volgde al snel de rest van de markt.
Beperkte daling verwacht
Al in maart gaven we zelf ook aan een effect op de woningmarkt te verwachten. Vooralsnog is er echter geen reden voor paniek. De crisis rond 2008 had vooral te maken met problemen bij banken. Die werden zeer terughoudend met verstrekken van leningen en konden soms amper het hoofd boven water houden. De coronacrisis is van een andere aard. Vooral overheden trekken alles uit de kast om de economie overeind te houden. Daarnaast ligt de rente op een historisch laag niveau, waardoor het financieren van een woning langer binnen bereik blijft.
Een ander punt is de aanhoudende schaarste op de woningmarkt. Al jaren wordt het door de overheid beoogde aantal niet gehaald. Rabobank voorziet dat de gemiddelde huizenprijs volgend jaar 0,8 procent daalt. Na een verdere daling wordt naar verwachting in 2022 weer een stijging ingezet, waarmee de prijs in dat jaar bijna weer terug is op het huidige niveau.
In de komende tijd zal veel afhangen van het verdere verloop van de coronacrisis. Bij vooruitzichten gaat men vooral uit van de huidige situatie. Dient zich op afzienbare tijd een vaccin aan, dan zal het toekomstplaatje er heel anders uitzien dan wanneer we over twee maanden weer in volledige lockdown zitten. Ook voor de economie en huizenmarkt is dat allesbepalend. Eén ding is zeker, de schaarste aan woonruimte is voorlopig nog niet van de baan.
