Kocht je in januari 2017 voor 300.000 euro een huis, dan ben je afgelopen jaar virtueel 27.000 euro rijker geworden. Daar heb je geen uur voor hoeven werken. De gemiddelde huizenprijs in Nederland steeg afgelopen jaar met bijna 9 procent. Zulke stijgingspercentages zijn niet jarenlang vol te houden. Moeten we ons zorgen maken, of hoort het bij de markt?
De huizenprijzen zitten al een paar jaar stevig in de lift. Aanvankelijk was dat een zeer welkome ontwikkeling. Tussen 2008 en 2013 daalden de huizenprijzen met zo’n 20 procent en hypotheken kwamen onder water. Inmiddels zijn opnieuw vijf jaar verstreken en zit de gemiddelde prijs ver boven het niveau van de vorige piek. Hypotheekverstrekkers voorspellen bovendien dat de rek er nog niet uit is.
Hoe groot is de kans dat de huizenprijs zakt?
Een hypotheek is goedkoper dan ooit. Dat is een van de belangrijkste redenen voor de oplopende koopsommen voor huizen. Dan kun je jezelf direct afvragen wat er gebeurt als de hypotheekrente weer stijgt. Bij een hogere hypotheekrente neemt je leenvermogen af. Als iedereen minder kan lenen, dan moet dat effect hebben op de huizenprijzen. Toch?
Onderzoekers van de Amsterdam School of Real Estate deden onderzoek naar die vraag en concludeerden: dat effect valt wel mee. Als de hypotheekrente langzaam oploopt naar 4 procent, zou dat in theorie de huizenprijzen met zo’n 8 procent laten zakken. In theorie, want dat is gerekend buiten de voorspelde inkomensstijging van huishoudens de komende jaren.
Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat huishoudens tot 2021 elk jaar 3,1 procent meer te besteden hebben. Die stijging zou het effect van een oplopende hypotheekrente weer teniet doen.
Nog meer gevaren?
Er zijn nog wel wat zaken te bedenken die een negatief effect kunnen hebben op de huizenprijzen. Wat te denken van de beperking van de hypotheekrenteaftrek, het afschaffen van de wet Hillen, of de inperking van de maximale leensom? De Amsterdamse onderzoekers doen het af als klein bier. Als het al effect heeft, dan is het te beperkt om van invloed te zijn op de huizenprijzen in Nederland.
Demografie wél belangrijk voor de huizenprijs
Op de langere termijn ligt er wel iets anders op de loer. We hebben in Nederland nog steeds te maken met de gevolgen van de naoorlogse geboortegolf. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) komen er nu al jaarlijks 30.000 koopwoningen op de markt door de uitstroom van babyboomers. In 2030 zal het zelfs om 50.000 woningen gaan.
Het PBL verwacht vooral buiten de Randstad negatieve gevolgen van die uitstroom. Het kan regionaal leiden tot een overaanbod van eengezinswoningen. Zeker de huizen die na de verkoop nog gemoderniseerd moeten worden, lopen het risico om sterk in waarde te dalen.
Het valt op korte termijn wel mee met de gevaren voor de stabiliteit van de woningmarkt. De prijzen zijn hard gestegen, maar het huidige prijspeil ligt slechts 6 procent boven vorige de piek van 2008. Over een periode van 10 jaar is dat een bescheiden groei. Vraag jij je af of het een goed moment is om te kopen? Kom dan eens vrijblijvend praten met onze hypotheekadviseur. Loop eens binnen of laat je gegevens achter voor een afspraak.
