Is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te duur? Volgens Vereniging Eigen Huis staat de premie voor de NHG niet meer in verhouding tot het risico en betalen huizenkopers dus teveel. De kosten voor een hypotheek met NHG bedragen 1 procent van de aanschafwaarde. Is een hypotheek met NHG nog wel de moeite waard?
Om maar meteen antwoord te geven op die vraag: ja, een hypotheek met NHG is de moeite waard. Als je een annuïteitenhypotheek hebt, los je in de eerste jaren van je hypotheek nog relatief weinig af. Mocht je onverwacht in de financiële problemen komen, dan is de kans op een restschuld zeker voor starters aanzienlijk. NHG voorkomt die schulden.
Een hypotheek met NHG is bovendien goedkoper dan een hypotheek zonder. Banken geven vanwege het lagere risico op wanbetaling een korting op de hypotheekrente. De premie die je betaalt voor de NHG, verdien je dus vanzelf terug. De premie voor de hypotheekgarantie is overigens ook fiscaal aftrekbaar.
NHG niet meer mee te financieren
Als je woning binnen de waardegrens voor NHG valt, is een hypotheek inclusief de garantie dus de moeite waard. Desalniettemin is de prijs fors. De maximale woningwaarde voor een hypotheek met NHG is 245.000 euro. Financier je 100 procent, dan kost de hypotheekgarantie dus 2.450 euro. Dat betaal je bij het afsluiten van je hypotheek.
Een smak geld. Zeker als je bedenkt dat je vanaf volgend jaar geen cent van de premie meer kunt meefinancieren in je hypotheek.
NHG was niet altijd zo duur
Kocht je in 2006 een huis, dan betaalde je nog maar 0,28 procent van de aankoopwaarde als premie voor de hypotheekgarantie. Ter vergelijking: de premie voor een woning van 245.000 euro kwam dus neer op slechts 686 euro. De crisis op de woningmarkt bracht daar verandering aan.
Enorme buffer onvoldoende?
Omdat het slecht ging met de economie en de prijzen van huizen daalden, werd de garantie steeds vaker aangesproken om een restschuld vergoeden. De stichting achter de hypotheekgarantie beschikte weliswaar over een buffer van bijna 700 miljoen euro, maar in de meest catastrofale doemscenario’s zou dat wel eens onvoldoende kunnen zijn.
Over wat voor doemscenario’s gaat het dan? Denk aan werkloosheidspercentages van boven de 10 procent en huizenprijzen die met een derde in waarde dalen. Als de buffer van de NHG leeg is, heeft de overheid zich verbonden aan het fonds om de restschulden over te nemen. Om dat te voorkomen werden de voorwaarden van de NHG versoberd, en ging de premie periodiek omhoog.
Inmiddels is de buffer van de NHG gegroeid tot meer dan één miljard euro. In 2022 is de verwachting dat er ruim anderhalf miljard in de pot zit. Omdat zelfs in de donkerste dagen van de crisis de buffer amper te lijden had, is het gerechtvaardigd om vraagtekens te zetten bij de hoogte van de premie.
Omdat je vanaf 2018 nog maximaal 100 procent de woningwaarde mag lenen, moet je zelf de kosten koper financieren. Daardoor krijgen starters steeds meer moeite met het kopen van een huis. Eerder werd al een plan geopperd om de overdrachtsbelasting drastisch terug te brengen. Een verlaging van de NHG-premie zou goed passen in set maatregelen om starters op weg te helpen.
