Er zijn strijdige cijfers over een belangrijke vraag. Wisselen er meer of minder huizen van eigenaar in Nederland? Minder, zegt makelaarsvereniging NVM. Méér, beweert het Kadaster. Beide partijen meten verschillend. De NVM telt op het verkoopmoment, het Kadaster registreert pas bij de overdracht. Ontwikkelingen zijn dus later zichtbaar bij het Kadaster. Maar nu is het verschil wel heel groot. Wat zegt dat?
De makelaarsvereniging publiceert de cijfers per kwartaal. In het tweede kwartaal van 2017 registreerde de NVM 0,8 procent minder verkochte huizen dan in het tweede kwart van 2016. Een miniem verschil, maar volgens de makelaars is het een echte kentering. Er zijn vier jaar van flinke stijgingen geweest. Nu is het aanbod bijna op en moeten er huizen bijgebouwd worden om de vraag bij te benen.
Meten bij het Kadaster
Het Kadaster publiceert maandelijks cijfers. In juni 2017 registreerde het Kadaster 21,4 procent meer verkochte woningen dan in juni 2016. Een stijging die in schril contrast staat met de NVM-getallen. Dat kun je niet volledig aan het meetmoment toeschrijven. De overdracht van een woning komt gemiddeld een maand of twee na de verkoop. De Kadaster-cijfers en de NVM-getallen gaan dus gedeeltelijk over dezelfde periode.
Meer verkopen zonder makelaar?
Er is ook een andere verklaring mogelijk dan het meetverschil: meer verkopers die de (NVM-)makelaar overslaan bij de verkoop van hun huis. We leven in een absolute verkopersmarkt. Dus veel meer vraag dan aanbod. Het is plausibel dat een makelaar door huizenverkopers niet altijd meer nodig wordt geacht. Zonder verkopend makelaar komt een verkoop wel voor in de cijfers van het Kadaster, maar niet bij de NVM.
Is er werkelijk zo weinig aanbod? Vergeleken met de crisisjaren zeker. Op enig moment stonden er 250.000 woonhuizen en appartementen te koop. Vandaag is het aanbod 135.000. Historisch gezien valt dat echter nog wel mee. In 1998 liep het aanbod terug tot 31.000 woningen, terwijl de verkoop onverminderd doorging.
Goedkoper, maar verkopen kost tijd
Een huis verkopen zonder makelaar is goed mogelijk, maar het kost wel tijd en het vereist enige kennis. Je moet zelf je huis onder de aandacht brengen. Funda is sinds deze maand ook beschikbaar voor andere makelaars, maar particulieren kunnen hun huis (nog) niet zelf op de site zetten. Daarna moet je zelf de bezichtigingen doen, onderhandelen en de koopcontracten opstellen.
Belang van aankoopmakelaar neemt toe
Als je de tijd hebt en bereid bent de moeite te nemen, kun je eventueel zonder makelaar. Andersom is het belang van aankoopmakelaars juist toegenomen. In drukke markten ben je eerder op de hoogte van het aanbod dan je concurrenten zonder aankoopmakelaar. Als je een koopcontract krijgt voorgeschoteld, behoedt een aankoopmakelaar je ervoor dat je akkoord gaat met nadelige bepalingen.
Met zijn ervaring laat een aankoopmakelaar je ook huizen zien die je misschien zelf niet had uitgezocht. Denk aan huizen die met een simpele aanpassing toch aan je wensen voldoen. Koop je in een regio waar de gekte nog niet is toegeslagen? Dan helpt een aankoopmakelaar je bij het onderhandelen over de aankoopprijs. Een aankoopmakelaar krijgt gemiddeld meer van de prijs af dan een door liefde verblinde koper.
Terug naar de cijfers. Klopt de lezing van de NVM, dan moeten de Kadaster-cijfers over het derde kwartaal een stevige inzinking laten zien. Blijven de verkopen bij het Kadaster onverminderd hoog, dan is er misschien een heel andere kentering gaande dan de NVM denkt.
