Gedurende je leven heb je vaak drie of vier verschillende koophuizen. Maar hoe zit het met de 30 jaar hypotheekrenteaftrek? Bij een nieuw huis heb je meestal een hogere hypotheek nodig. En tussentijds los je ook af. Maar op welk leningdeel precies? Welk deel van je hypotheek is hoe lang aftrekbaar? Een uitleg van 30 jaar hypotheekrenteaftrek via een helder rekenvoorbeeld.
Rekenvoorbeeld 30 jaar hypotheekrenteaftrek
1. 2015: je koopt een startersappartement van € 150.000
In 2015 kocht je een startersappartement voor € 150.000. Je sluit een hypotheek voor hetzelfde bedrag. In de 30 jaar erna mag je de rente over je hypotheek aftrekken op je inkomstenbelasting. Je hebt dus tot 2045 recht op hypotheekrenteaftrek. Je krijgt daardoor een flink deel (meestal 40,5%) van je rente weer terug. Let op: je betaalt ook belasting over je koophuis: eigenwoningforfait. Dit heft een deel van je rentevoordeel weer op.
2. 2022: je verkoopt je appartement voor € 165.000
Je verkoopt je appartement zeven jaar later voor € 165.000. Je hebt € 15.000 winst gemaakt. Dit wordt ook wel eigenwoningreserve genoemd. Over dat bedrag krijg je geen renteaftrek meer in verband met de bijleenregeling.
3. 2022: je koopt een rijtjeshuis voor € 220.000
Je koopt een rijtjeshuis voor € 220.000. Je legt hierop eerst de € 15.000 winst bij verkoop van je appartement in. Je moet dan nog € 205.000 financieren. Die € 150.000 hypotheek had je al. Je hebt dus € 55.000 extra nodig.
- Je aftrek hypotheekrente over € 150.000 geldt (nog steeds) tot het jaar 2045
- Bij de rente over de extra € 55.000 hypotheek geldt aftrek tot het jaar 2052
4. 2027: je lost tussentijds € 50.000 af
Met spaargeld of een schenking los je tussendoor € 50.000 af. De Belastingdienst ziet dat als aflossing op je eerste hypotheekschuld. Er blijft een hypotheekschuld van € 155.000 over.
- Je eerste deel renteaftrek geldt nu over € 100.000 (€ 150.000 – € 50.000) tot het jaar 2045
- Bij de rente over de nieuwe hypotheek van € 55.000 geldt aftrek tot het jaar 2052
5. 2035: je verkoopt je rijtjeshuis voor € 250.000
Je verkoopt na 13 jaar plezierig wonen je rijtjeshuis voor € 250.000. Je maakt € 95.000 ‘winst’ op je hypotheekschuld. Niet de volledige winst behoort tot de eigenwoningreserve. Een deel van de winst maak je eigenlijk omdat je tussentijds hebt afgelost.
Van die € 95.000 komt € 50.000 door aflossing en € 45.000 door winst bij verkoop. Die € 45.000 is je eigenwoningreserve. Over dat bedrag heb je dus geen recht op hypotheekrenteaftrek. Over die € 50.000 nog wel.
6. 2035: je koopt een twee-onder-één-kap-woning voor € 300.000
Dit is het huis waarin je oud wilt worden. Een mooie twee-onder-één-kap. Kosten € 300.000. Het is niet verplicht om je volledige verkoopwinst te investeren in je eigen huis, maar toch kies je daarvoor. Je wilt namelijk een zo laag mogelijke hypotheek.
Van de € 300.000 leg je dus € 95.000 zelf in. Dan heb je nog € 205.000 nodig aan financiering. Daarnaast leg je nog een keer € 15.000 spaargeld in. En dus heb je nog € 190.000 nodig. Je oude hypotheek was € 155.000. En dus leen je er € 35.000 bij.
- Je eerste deel hypotheekrenteaftrek geldt nu over € 85.000 (€ 100.000 – € 15.000 spaargeld) tot 2045. Nog 10 jaar aftrekbaar dus.
- De rente over het extra hypotheekdeel van € 55.000 geldt nog tot het jaar 2052, ofwel: nog 17 jaar aftrekbaar
- Het nieuwste bedrag van € 35.000 is opnieuw 30 jaar aftrekbaar. Tot het jaar 2065 dus.
Tot slot
Dit rekenvoorbeeld is een eenvoudige weergave van de werkelijkheid. Bij hypotheken afgesloten ná 2013 is het namelijk verplicht om deze tussentijds af te lossen via een lineaire of annuïteitenhypotheek, mits je recht wilt hebben op hypotheekrenteaftrek. Naast het extra tussentijds hypotheek aflossen, los je dus óók al automatisch af via je hypotheek. Conclusie: opletten geblazen dus bij je belastingaangifte in de toekomst.
