Een deel van je spaargeld uitlenen aan je zoon of dochter, zodat hij of zij tóch dat droomhuis kan kopen. Dat noemen we een ‘familiehypotheek’. Zo’n familiehypotheek is interessant voor ouders die ruim voldoende spaargeld hebben en dat geld voorlopig niet ‘nodig’ hebben. De constructie kan een uitkomst zijn wanneer banken niet bereid zijn voldoende hypotheek te verstrekken. Het mooie van de familiehypotheek is: het is gunstig voor beide partijen.
Hoe werkt het?
De familiehypotheek staat ook wel bekend als een lening van de familiebank of de ouder-kind hypotheek. Het idee? Zoon of dochter leent (een deel) van het geld voor de aankoop van een woning van zijn of haar ouders. Ook een tante, broer of grootouder kan als geldverstrekker optreden. Het onderpand van de lening is, net als bij een gewone hypotheek, de woning.
Overweeg je als ouder een familiehypotheek aan je kind te verstrekken? Dan kun je zelf met hem of haar aan tafel om in onderling overleg de voorwaarden te bepalen. Denk hierbij aan het te lenen bedrag, de rente, de rentevaste periode en de manier van aflossing.
Rente familiehypotheek aftrekbaar
Net als bij een reguliere hypotheek is de rente die over de familiehypotheek betaald wordt aftrekbaar als wordt voldaan aan drie voorwaarden:
- De lening wordt in dertig jaar afgelost
- De hypotheek wordt aangemeld bij de belastingdienst
- De hypotheekrente is ‘marktconform’, wat in de praktijk een rekbaar begrip is. De standaardregel van de fiscus hiervoor is dat de rente voor een particuliere hypotheek maximaal 25 procent mag afwijken van vergelijkbare leningen die bij een bank gesloten worden.
Het klinkt misschien vreemd, maar een hogere rente kan gunstig uitpakken voor beide partijen. Dit omdat de rente fiscaal aftrekbaar is en omdat de rente-inkomsten voor de ouders niet belast worden.
Rekenvoorbeeld: zo werkt de familiehypotheek
De lening + hypotheekrente
Ilona heeft een woning van € 230.000 op het oog. Ze sluit een hypotheek van € 170.000 bij de bank. De overige € 60.000 leent ze bij haar ouders. Haar ouders vragen hier een rentevergoeding van 2,7% op jaarbasis voor. Dit is 125% van de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast van dit moment (2,16%) en komt neer op een bruto rentevergoeding van € 1.620 per jaar.
Het vergelijken met de spaarrente
Hadden de ouders van Ilona het geld op hun spaarrekening bij de Rabobank laten staan, dan zouden ze per jaar 0,5% rente ontvangen. Sparen zou op jaarbasis € 300 opleveren. Met de hypotheekconstructie ontvangen zij maar liefst € 1.320 extra.
Netto rentelast Ilona
Ilona kan de betaalde rente volledig aftrekken van de belasting en van de € 1.620 bruto rente blijft netto slechts € 965 over. Dat is € 80 per maand.
Schenking aan Ilona
Met de familiehypotheek behalen de ouders van Ilona € 1.320 meer rendement dan wanneer zij de € 60.000 op een spaarrekening zouden stallen. Ze kunnen er voor kiezen om dit extraatje (deels) te schenken aan Ilona. Over dit bedrag hoeft Ilona geen schenkbelasting te betalen, omdat het bedrag onder de jaarlijkse schenkvrijstelling van € 5.304 blijft.
Ervan uitgaande dat Ilona minimaal € 965 van haar ouders ontvangt, dalen haar rentelasten voor de familiehypotheek van netto € 965 naar € 0. De hypotheek kost haar dus niets, ze kan er zelfs winst op maken.
Overige hypotheek
Naast de familiehypotheek van € 60.000 sluit Ilona een reguliere hypotheek van €170.000 bij de bank af. We gaan in dit voorbeeld uit van een annuïtaire hypotheek met een rente van 2,17% voor een rentevaste periode van 10 jaar. Over deze hypotheek betaalt Ilona netto € 2.189 rente per jaar. Had Ilona voor de volledige hypotheek (€ 230.000) bij de bank aangeklopt, dan was ze netto € 2.961 per jaar kwijt geweest aan rente. Een verschil van € 772 op jaarbasis.
Conclusie
De ouders van Ilona zijn tevreden. Zij ontvangen net zo veel rente als voorheen én hebben hun dochter flink vooruit kunnen helpen. Ilona heeft een kleinere hypotheek af kunnen sluiten bij de bank, en ze betaalt over de familiehypotheek geen rente Dat scheelt flink in haar maandlasten.
Let op!
Het direct met elkaar verrekenen van de schenking en de rentebetaling mag overigens niet. Dit moeten twee losstaande handelingen zijn, wil de Belastingdienst het goedkeuren. Ilona moet dus eerst het rentebedrag overmaken, waarna ze later eventueel de schenking ontvangt.
In bovenstaand voorbeeld is nog geen rekening gehouden met het Eigen Woning Forfait. Deze belasting wordt vaak verrekend met de hypotheekrenteaftrek, maar moet in dit geval achteraf nog verrekend worden. Dat levert echter voor beide situaties eenzelfde plaatje, en is dus niet van belang voor de vergelijking.
Familiehypotheek: een verantwoorde keuze?
Geld lenen aan familieleden is vaak deels een emotionele kwestie. Ouders willen hun zoon of dochter de woning die ze op het oog hebben niet ontzeggen en besluiten hen daarom te helpen. Het is belangrijk dat ouders altijd goed de overweging maken of zij het geld echt kunnen missen. Misschien een open deur, maar eenmaal uitgeleend kan het geld niet voor andere zaken gebruikt worden.
Daarnaast is het verstandig om tot een verantwoord hypotheekbedrag te komen. Vond de bank het gewenste hypotheekbedrag voor het droomhuis veel te hoog en wilde ze geen hypotheek verstrekken? Dan hadden ze hier vast een reden voor. Het is belangrijk dat de hypotheek zonder al te veel moeite gedragen kan worden. Want naast wonen in het huis dat je op het oog hebt, wil je ook op vakantie kunnen gaan en een buffer hebben voor onverwachte uitgaven.
Ook al betreft het een lening in de familiesfeer en wordt het door de Belastingdienst niet verplicht, het is absoluut wenselijk om de familiehypotheek goed vast te leggen. Door de afspraken tussen jullie duidelijk op papier te zetten, voorkom je problemen. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als zoon of dochter werkloos raakt en de hypotheek niet meer kan betalen? Of als de ouders vervroegd met pensioen willen, en het geld eigenlijk zelf goed kunnen gebruiken? Wij kunnen je hierbij helpen.
