Voert Amsterdam het herstel aan van de Nederlandse huizenmarkt of is de hoofdstad een nieuwe zeepbel aan het opblazen? Volgens de Zwitserse bank UBS is er na Londen geen Europese huizenmarkt zo overspannen als de Amsterdamse. De UBS-barometer slaat uit naar ‘overgewaardeerd’ en niveau ‘bubbelrisico’ komt in zicht. Moeten Amsterdammers zich zorgen maken?
“Als goedkoop lenen gecombineerd wordt met onrealistische verwachtingen, dan gaan de prijzen van huizen uit de pas lopen met de werkelijke economie”, beginnen de onderzoekers hun rapport. Die situatie doet zich volgens hen nu voor in alle grote financiële centra van de wereld. Qua risico op een bubbel verslaat Amsterdam zelfs steden als New York, Tokyo en Parijs.
Alleen groot verschil met rest van Nederland
De onderzoeksmethode van de Zwitsers is generiek voor alle genoemde wereldsteden. Er wordt onder andere gekeken naar de huizenprijzen tegenover het inkomen van geschoolde werknemers, investeringen in de bouwsector en de verhouding tussen huur- en koopprijs. Amsterdam heeft geen extreme scores op deze onderdelen. De factor die rekening houdt met de prijzen in de rest van het land is wel opvallend.
De ontwikkeling van de huizenprijzen in Amsterdam verloopt stormachtig in vergelijking met de rest van Nederland. In twee jaar tijd stegen de prijzen in Amsterdam met 18 procent. Huizen zijn amper op de markt of ze zijn alweer verkocht en eigenaren verkneukelen zich om het bedrag waarvoor de buurman zijn huis te koop heeft staan.
Succesverhalen strooien zand in de ogen
Nobelprijswinnaar Robbert Shiller ziet dergelijk gedrag als een indicatie voor een volgende bubbel. “Een zeepbel gaat altijd gepaard met overenthousiasme. Prijsstijgingen zorgen voor succesverhalen en herinneren mensen aan positieve theorieën die ze ooit eens hoorden.” Daardoor zullen ze zelf ook instappen voor teveel geld”, zegt Shiller tegen een Amerikaanse nieuwszender.
Het is vrij eenvoudig om de waarschuwende conclusies van UBS naast je neer te leggen. Er zijn tal van economische en fiscale factoren te bedenken die niet zijn meegewogen maar wel van invloed zijn. Desalniettemin is het goed om te bedenken dat groeipercentages van bijna 10 procent per jaar niet houdbaar zijn.
Is er reden tot grote ongerustheid in Amsterdam? Dat hoeft niet. De huidige groei zou je ook gewoon herstel kunnen noemen. Zo lang de prijzen blijven stijgen hebben de optimisten het gelijk aan hun zijde. Realiteitszin blijft echter belangrijk. Een bubbel is immers pas herkenbaar zodra hij is geknapt.
