Na een periode van pessimisme in 2021 en 2022, heeft de Eigen Huis Marktindicator weer een groei in vertrouwen onder woonconsumenten laten zien. Deze toename is terug te zien in het aantal verkopen en de prijsontwikkeling. Minder enthousiasme is er over het aantal nieuw te bouwen woningen. De nieuwbouw loopt stroef en verbetering lijkt vooralsnog ver weg.
Het opgeleefde vertrouwen heeft vooral te maken met twee zaken. Om te beginnen was de verwachting onder huiseigenaren dat de prijzen van koopwoningen verder zouden stijgen, dankzij de stabilisatie van de hypotheekrente en een toename in de inkomens van huishoudens. Dit blijkt met terugwerkende kracht een goede inschatting.
Verkoopcijfers en seizoensinvloeden
De verkoopcijfers van het vierde kwartaal van 2023, zowel door de NVM als het Kadaster geregistreerd, toonden een stijging ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Een stijging in het laatste kwartaal past binnen het seizoenspatroon. Kijken we naar 2022, dan ligt het aantal verkopen nog wel lager. In vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar is er sprake van een plus (12%). Hiermee lijkt de beperkte dip op de woningmarkt van korte duur, al is dit geen garantie voor het huidige jaar.
Woningprijs hoger
Over het vierde kwartaal van 2023 rapporteerde de NVM 3,1% hogere transactieprijzen ten opzichte van het derde kwartaal. Ook op jaarbasis is de woningprijs gestegen (+5,3%). De mediane verkoopprijs bedroeg eind vorig jaar 434.000 euro. Naast de verkoopcijfers is ook de ontwikkeling van de prijzen een teken van het herstelde vertrouwen onder woningkopers. Dit is ook te zien aan het toegenomen aantal woningen dat boven de vraagprijs is verkocht.
Nieuwbouw blijft uitdaging
Ondanks het toegenomen vertrouwen staat de woningmarkt voor een grote uitdaging: het bouwen van voldoende nieuwe woningen. In 2023 werd voor bijna 55 duizend nieuw te bouwen woningen een vergunning afgegeven. Dat is 15 procent minder dan in 2022, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Vooral voor koopwoningen werden minder vergunningen afgegeven (-23 procent).
Voor het tweede jaar op rij daalt hiermee het aantal afgegeven vergunningen. In 2016 zijn voor het laatst minder nieuwbouwwoningen vergund dan in 2023. Het aantal vergunningen geeft een beeld voor het aantal woningen dat in de komende tijd gebouwd zal worden. De gemiddelde doorlooptijd vanaf de vergunningverlening tot realisatie is ongeveer twee jaar.
Kanttekening is dat woningtransformaties, zoals het omzetten van kantoren in woningen, niet in de cijfers over bouwvergunningen zijn meegenomen. Dat neemt niet weg dat er in de komende tijd te weinig gebouwd zal worden om het forse tekort aan beschikbare koopwoningen terug te dringen. Daar komt nog bij dat ook beleggers in woningen voorzichtiger zijn geworden door kabinetsmaatregelen.
