Wil je een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie, dan mag de lening niet boven de € 355.000 uitkomen. Deze NHG-grens moet volgend jaar fors omhoog, zo stelt Vereniging Eigen Huis. Met een gemiddelde woningprijs van € 448.000 dreigt de garantieregeling zich uit de markt te prijzen.
Ieder jaar wordt de NHG-grens opnieuw vastgesteld. Hiervoor wordt een vaste rekenmethode gebruikt, met als basis gemiddelde koopsommen uit het verleden. Het probleem is de snelle en extreme stijging van de woningprijzen.
Minder woningen binnen de NHG-grens
Als de gebruikelijke methode wordt aangehouden, zal de NHG-grens volgend jaar onder de €400.000 blijven. Dat is € 48.000 minder dan de huidige prijs voor een gemiddelde woning. Op dit moment staan er op Funda 69.732 koopwoningen. Minder dan de helft van het totale aanbod zou volgend jaar in aanmerking komen voor Nationale Hypotheek Garantie. Daar komt nog bij dat het om vraagprijzen gaat, waar in de praktijk vaak nog op wordt overboden.
Grens Nationale Hypotheek Garantie naar €440.000?
VEH pleit voor een NHG-grens van €440.000. Hiermee zou de grens op hetzelfde bedrag uitkomen als de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Startende huizenkopers tot 35 jaar kunnen van deze vrijstelling gebruik maken, zodat ze bij de koop van een woning geen 2 procent overdrachtsbelasting betalen over de koopsom. Dit jaar is deze vrijstelling mogelijk bij de koop van een woning tot € 400.000.
Vangnet en korting op hypotheekrente
Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie heeft over het algemeen een lagere hypotheekrente. Geldverstrekkers geven deze rentekorting omdat NHG meer zekerheid biedt. Zo kan je op dit moment een hypotheek met NHG (10 jaar rentevast) afsluiten tegen 3.26 procent. Voor een vergelijkbare hypotheek zonder NHG ligt de rente op 3.56 procent. Bij een gemiddelde woning is het netto verschil in rentelasten € 1,344 per jaar.
Naast een lagere hypotheekrente biedt NHG een vangnet wanneer jij buiten je schuld om betalingsproblemen krijgt. Denk aan werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding. Onder voorwaarden kan NHG bijspringen, zodat je jouw woning niet gedwongen hoeft te verkopen of met de volledige restschuld blijft zitten als verkopen onvermijdelijk is. Nu de economie op volle toeren draait, wordt er relatief weinig gebruik gemaakt van dit vangnet. Hier kan verandering in komen wanneer de werkloosheid toeneemt en de huizenprijzen dalen.
Meer mogelijk met energiebesparende maatregelen
Zoals aangegeven mag de totale koopsom van de woning niet meer zijn dan € 355.000, als je dit jaar een hypotheek met NHG af wilt sluiten. Een uitzondering geldt wanneer je energiebesparende maatregelen treft. In dat geval ligt de grens op € 376.300. Uiteraard moet ook je inkomen passen bij de lening en telt je arbeidssituatie bij het bepalen van je maximaal verantwoorde hypotheek.
Jarenlang kon de NHG-grens aardig meebewegen met de actuele woningmarkt. Dat de NHG-grens het prijsniveau met vertraging volgde was geen probleem. In de afgelopen jaren is de gemiddelde woningprijs zo hard gestegen dat steeds meer woningen buiten de boot vallen. In september wordt duidelijk of de huidige rekenmethode overboord gaat en de NHG-grens inderdaad hoger wordt ingestoken.
