Steeds meer huizenkopers slaan de ontbindende voorwaarden in de wind bij een bod op een woning. Hiermee hopen ze hun koopkansen te vergroten in deze krappe woningmarkt. Als de kopers in de rij staan, kiezen verkopers bij voorkeur graag een kandidaat met de minste voorwaarden. Ontbindende voorwaarden zijn er echter om je te beschermen. Bedenk bij het opstellen van het voorlopig koopcontract welke risico’s jij kan en wilt lopen.
Na het tekenen van het voorlopig koopcontract heb je drie dagen bedenktijd om zonder reden af te zien van de koop. Daarna loop je het risico op een boete van tien procent van de koopsom. Bij een gemiddelde woning van €350.000, gaat het om een fikse boete van €35.000. Deze vergoeding hoef je niet te betalen als je afziet van de koop op basis van ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract.
Meest gebruikelijke ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden kun je zien als bescherming. Al moet je wel duidelijk aantonen dat je echt niet aan de voorwaarden kunt voldoen. Anders ben je de verkoper alsnog een vergoeding schuldig. Dit zijn de meest gebruikelijke voorwaarden:
- Voorbehoud van financiering. In het geval je toch geen hypotheek kunt krijgen.
- Bouwkundig voorbehoud. Wanneer blijkt dat er onvoorziene gebreken aan de woning zijn en de herstelkosten relatief hoog zijn.
- Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wanneer je wilt profiteren van een hypotheek met NHG maar deze niet kunt afsluiten.
- Voorbehoud verkoop eigen woning (No-Risk clausule). Als je dubbele woonlasten wilt voorkomen.
Zorg voor duidelijke en afgebakende voorwaarden. Zo voorkom je dat deze achteraf verkeerd of anders geïnterpreteerd worden. Geef bijvoorbeeld bij een bouwkundig voorbehoud aan tot welk bedrag je herstelkosten acceptabel vindt.
Minder bekende voorwaarden
Bovenstaand zijn voorwaarden die relatief veel voorkomen. Maar in sommige situaties kunnen ook deze voorwaarden handig zijn:
- Wanneer je het bestemmingsplan van de woning wilt veranderen
- Wanneer je de woning ingrijpend wilt verbouwen
- Wanneer je een huisvestingsvergunning nodig hebt
Ontbindende voorwaarden voor verkopers
Als verkoper kun je ook ontbindende voorwaarden in het voorlopig contract opnemen. Zo kan je bijvoorbeeld in het contract opnemen dat de verkoop niet doorgaat wanneer de bank een restschuld niet meefinanciert bij de aankoop van de volgende woning. Ook verkopers kunnen de No-Risk clausule gebruiken. Zij verkleinen hiermee het risico dat ze zelf zonder woning zitten na een verkoop.
Zeker in deze markt maak je weinig kans wanneer je ieder risico afdekt met ontbindende voorwaarden. Hoe minder mitsen en maren, des te groter de kans dat een verkoper met jou in zee gaat. Toch is het ook nu verstandig om je niet op te laten jagen en alle voorbehouden zonder meer overboord te zetten. Met een boete van €35.000 of torenhoge herstelkosten ben je verder van huis.
