Notariskantoren krijgen veel starters aan de lijn met exact dezelfde vraag: ‘‘Kan de overdracht van mijn gekochte woning verzet worden naar 2021’’. Met dit uitstel willen de starters het betalen van overdrachtsbelasting voorkomen. De datum van de overdracht kan echter niet zomaar worden uitgesteld. Zo moet de verkoper akkoord gaan met de vertraging.
Kopers van een woning betalen twee procent overdrachtsbelasting. Vanaf 2021 wordt deze belasting voor starters tot 35 jaar, onder voorwaarden, afgeschaft. Op een woning van €250.000 scheelt dat €5.000 belasting.
Nieuw overleg met de verkoper van de woning
In het koopcontract zijn onder andere afspraken gemaakt over de overdrachtsdatum. Hiervan afwijken kan alleen in overleg met de verkoper. Je gaat als het ware nieuwe onderhandelingen in. Het verschuiven van de overdracht kan bijvoorbeeld resulteren in extra kosten voor de verkoper. Reken op een vergoeding hiervoor. Stel de woning wordt tijdens het uitstel meer waard, wie profiteert hier dan van? Het kan zijn dat de verkoper een deel van de ‘winst’ bedingt.
Sleutelverklaring als alternatief
Kan de overdracht niet verschoven worden omdat de verkoper dubbele woonlasten heeft? Een sleutelverklaring kan dan een optie zijn. De overdracht wordt uitgesteld, al kan de woning wel al gebruikt worden door de koper. De koper betaalt vanaf dat moment al woonlasten, het is belangrijk hier afspraken over te maken. Een sleutelverklaring is niet zonder risico’s, let bijvoorbeeld op:
- Aansprakelijkheid bij schade
Aan te raden is dat de verkoper zijn opstalverzekering aanhoudt en de koper er ook alvast één aanvraagt. Dat voorkomt discussie met verzekeraars over de vraag wie verantwoordelijk is bij schade. Beide partijen hebben nu dekking.
- Overdrachtsbelasting
Deze sleuteloverdracht wordt door de Belastingdienst gezien als een economische overeenkomst, dus moet er belasting betaald worden. De verkoper dient deze overdracht binnen twee weken te melden bij de Belastingdienst en de koper moet binnen een maand de overdrachtsbelasting betalen.
- Toestemming hypotheekverstrekker
De hypotheekverstrekker van de verkoper kan als bezwaar hebben dat de woning wordt gebruikt door een ‘vreemde’ en niet de eigenaar zelf. Vraag vooraf om toestemming.
- Voorbehoud laten vallen
Vaak is het verstandig om alle voorbehouden in het koopcontract te laten vallen. De kans dat de koop niet doorgaat neemt hierdoor af. Leg ook vast wat er gebeurd als de verkoop onverhoopt niet doorgaat en hoe je dan bijvoorbeeld omgaat met een half opgeknapt huis.
Het verzetten van de overdrachtsdatum is goed mogelijk. Maak wel goede afspraken met de verkopende partij en leg deze vast. Een sleutelverklaring kan je laten opstellen door een notaris. Hij of zij heeft de kennis, weet waar je op moet letten en hoe je afspraken eenduidig vastlegt.
