Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) legt een bommetje onder de doelen in het Klimaatakkoord. Dit met de conclusie dat het verduurzamen van woningen voor veel eigenaren niet rendabel is. De kosten zijn relatief hoog ten opzichte van de besparing op korte termijn. Als mogelijke oplossing wordt de gebouwgebonden financiering in stelling gebracht. Hierbij staat niet de persoon maar het huis zelf centraal.
Eén van de drempels van verduurzaming is de lange terugverdientijd van de maatregelen. Wie zijn huis voor een vermogen aanpast, moet er wel lang genoeg blijven wonen om te profiteren. Bij een vroegtijdige verkoop is de kans klein dat je alle kosten voor de verduurzaming terugziet in de verkoopprijs.
Hoe werkt de gebouwgebonden financiering?
De naam zegt het al, het gaat om een lening die direct gekoppeld is aan de woning in plaats van aan een persoon. Bij verkoop van de woning gaat de lening hierdoor automatisch over op de volgende koper. Het voordeel is dat je als huiseigenaar eerder de stap tot verduurzaming zet, ook als je niet zeker weet hoelang je nog in het huis blijft wonen. Na een verkoop kan de nieuwe eigenaar de lening overnemen of aflossen als daar de financiële ruimte (overwaarde) voor is. Zo worden de kosten van zonnepanelen of isolatie verspreid over meerdere eigenaren.
Het ideale is een kostenneutrale oplossing. Met andere woorden, de kosten voor de lening moeten niet hoger zijn dan de besparing die de maatregelen oplevert. Een uitdaging omdat een mogelijke besparing af kan hangen van de situatie. Neem bijvoorbeeld zonnepanelen die op het ene dak meer opbrengen dan op het andere. Daarnaast bepaalt ook het energieverbruik van bewoners zelf wat er te besparen valt.
Wetswijziging nodig
Vooralsnog is de gebouwgebonden financiering nog een plan. Er is onder andere een wetswijziging nodig om het in de praktijk te brengen. Op dit moment is het namelijk niet mogelijk om de betalingsverplichting van de lening over te dragen aan een nieuwe eigenaar. Nu mogen er alleen passieve verplichtingen doorgegeven worden. Denk hierbij aan het niet mogen betreden van de grond die bij de buren hoort. De betalingsverplichting is een actieve verplichting, iets dat moet in plaats van niet mag.
Koper moet wel op de hoogte zijn
Los van de wetswijzigingen zijn er andere uitdagingen. Hoe weet je bijvoorbeeld bij het zoeken naar een woning dat er een lening aan het pand gekoppeld is? Deze informatie moet wel duidelijk zijn omdat een mogelijke koper de schuld overneemt. Eén van de opties is het meenemen van de openstaande schuld in de taxatie van de woning.
De gebouwgebonden financiering heeft ook voor geldverstrekkers gevolgen. Woningen zijn bij een hypotheek het onderpand. Kan een eigenaar de lasten niet meer betalen, dan heeft de bank het recht om de woning te verkopen. Nu is er geen lening aan verbonden die voor rekening van de nieuwe eigenaar komt. In de nieuwe situatie zou dat wel het geval zijn. Dit heeft effect op de verkoopmogelijkheden en kan ook de opbrengst beïnvloeden.
Erfpachtconstructie als tijdelijke oplossing
Het planbureau noemt in haar rapport alternatieve opties die zonder tijdrovende wetswijziging doorgevoerd kunnen worden. Zo wordt in het Ontwerp Klimaatakkoord de vrijwillige erfpachtconstructie genoemd. De eigenaar verkoopt in dat geval vrijwillig de grond onder zijn woning aan de gemeente. Met de opbrengst kan de verduurzaming van de woning gefinancierd worden. In feite koopt de eigenaar de grond vervolgens in kleine delen weer terug van de gemeente. Na volledige terugbetaling is het eigendom weer in handen van de eigenaar-bewoner.
De erfpachtconstructie is sneller in te voeren maar heeft ook nadelen. De constructie valt niet onder de Wet Financieel Toezicht (WFT) en staat daardoor niet onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Hierdoor biedt de constructie minder bescherming en zekerheid voor de huiseigenaar. Daarnaast is er in de Tweede Kamer minder enthousiasme voor deze optie.
De snelst door te voeren stimulering zijn subsidies op verduurzaming. Toch zal de overheid zeker interesse hebben in constructies die niet direct de schatkist uitputten. De gebouwgebonden financiering lijkt een goede kanshebber. Nu de politieke besluitvorming nog…
