De zelfbewoningsplicht rukt op. Steeds meer gemeenten proberen op die manier beleggers in woningen buiten de deur te houden. Kopers van een nieuwbouwwoning moeten er door deze regelgeving zelf gaan wonen. Het verhuren of doorverkopen is dus niet toegestaan. Inmiddels hebben achttien gemeenten de woonplicht ingevoerd, waaronder grote steden als Amsterdam, Utrecht en Zwolle. Het klinkt goed maar werkt het ook?
Op dit moment kunnen gemeenten de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw instellen. De overheid onderzoekt de mogelijkheid tot uitbreiding naar bestaande woningen. Hiervoor zou eerst de wetgeving aangepast moeten worden.
Regels verschillen per gemeente
Het Financieele Dagblad meldt dat de regels per gemeente afwijken. Bijvoorbeeld in Nuenen geldt de plicht alleen voor nieuwbouw tot € 200.000. In Haarlem ligt de lat hoger met € 383.358. In Zwolle ben je als koper na vijf jaar weer verlost van de woonplicht.
Zijn verhuurder echt het probleem?
Verhuurders van woningen komen niet altijd even positief onder de aandacht. Zeker niet diegene die buitensporige huren vragen of het niet zo nauw nemen met bijvoorbeeld het onderhoud aan de woning. Een kritische benadering is in dat geval meer dan terecht. Toch is het te kort door de bocht om iedere verhuurder van woningen af te serveren als een belegger die de prijzen opdrijft en het kopen van een woning onmogelijk maakt voor reguliere kopers.
Bij de laatste meting van het CBS bezaten ruim 280 duizend personen een of meer woningen voor de verhuur. Dit totale bezit is goed voor 6 procent van de totale woningvoorraad. Het is de vraag in hoeverre deze groep de woningmarkt daadwerkelijk ontwricht. Denk bijvoorbeeld aan een ZZP’er die een verhuurwoning koopt als aanvulling op zijn latere pensioen. Een ander voorbeeld is de ouder die een woning koopt en verhuurt aan zijn of haar kind. Voor starters is het, zeker in deze woningmarkt, niet wenselijk dat er een streep door de koop en verhuur optie gaat.
Hogere overdrachtsbelasting voor beleggers
Een eerder plan om het beleggen in woningen te ontmoedigen is het verhogen van de overdrachtsbelasting. Deze zou voor beleggers stijgen naar 6 procent. Starters moeten juist worden ontzien en betalen nul procent in het voorstel. Het kabinet hakt na de zomer een knoop door over het voorstel. De voortekenen zijn echter niet gunstig. Een onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën wijst uit dat het een weinig effectieve maatregel is. Bovendien kan het zelfs hogere huren tot gevolg hebben wanneer kopers de extra kosten doorrekenen in de huurprijs.
Bouwen, bouwen, bouwen
Uiteindelijk is er maar 1 echte remedie tegen schaarste aan betaalbare woningen. Zorgen dat er voldoende gebouwd wordt om aan de stijgende vraag te voorzien. Als koper krijg je in dat geval keus uit een stijgend aantal beschikbare woningen. Voor beleggers wordt het in die situatie minder interessant om nieuwbouw te kopen en de woningen meteen weer in de markt te zetten. Het stimuleren van voldoende nieuwbouw is al jaren een uitdaging voor de overheid, nog los van zaken als de recente PFAS- en stikstofcrisis.
De woonplicht kan zeker in de grotere en populaire steden voorkomen dat het woningaanbod massaal wordt opgekocht door beleggers. Het is alleen wel meer symptoombestrijding dan genezing van de kwaal. Het beste medicijn blijft het bouwen van meer woningen in het juiste segment en op de juiste plaats. Daar heeft de overheid nog altijd geen passende oplossing voor.
