De woningprijzen blijven vooralsnog stijgen, zo stelt vastgoedonderneming Colliers in haar recente rapport. Coronacrisis of niet, in het eerste kwartaal lagen de prijzen bijna 10% hoger dan een jaar geleden. Het Kadaster spreekt relativerend van een kort schrikeffect op de woningmarkt. Wat is bepalend voor de richting van de prijzen en wat kan je verwachten?
Vanaf begin maart daalde het aantal woningverkopen. Tussen 23 maart en 12 april lag het aantal zelfs 43% lager ten opzichte van dezelfde weken vorig jaar. In dat licht is de prijsstijging opmerkelijk, al is de vraag wanneer de verkopen daadwerkelijk plaatsvonden. Er kan maanden vertraging zitten in het moment van verkoop en de overschrijving bij de notaris. Vooral praktische problemen lijken de oorzaak van dalende verkopen. Veel kopers zien het bezichtigen van een woning niet zitten. Daarnaast moeten makelaars plotseling overstappen op meer digitaal werken.
Meer keus voor kopers
Als koper krijg je in de krappe markt iets meer keus. Van eind februari tot half maart steeg het aanbod te koop staande woningen met 24%, wat neerkomt op zo’n 12.500 extra woningen. Met de aanname dat deze ook minder snel verkocht worden, krijg je als koper langzamerhand meer mogelijkheden.
Wat zijn risico’s voor de woningmarkt?
- Werkloosheid is het grootste risico. Het CPB schetst verschillende scenario’s, waarin vooral de termijn van de lockdown varieert. In het meest pessimistische scenario van het CPB duurt het nog twaalf maanden. In dat geval wordt een werkloosheid van 9,4 procent verwacht. Ter vergelijking, nu is dat circa 3 procent. Bij een dergelijke economische neergang hebben mensen minder financiële middelen voor het kopen van een woning.
- De woningmarkt is een vertrouwensmarkt. Wanneer kopers het vertrouwen in hun eigen situatie verliezen, kan het aantal verkopen forser terugvallen dan verwacht. Ook zal de prijsdaling dan groter zijn.
- Het risico bestaat dat de maatregelen van de overheid een terugval van de economie niet kunnen voorkomen.
Zelfs in het meest negatieve plaatje verwacht Colliers een prijsdaling tot 5 procent. Geen harde crash dus.
Waarom geen grote crash?
Bij de bankencrisis in 2009 sloeg de brand over naar de woningmarkt. De coronacrisis is niet te vergelijken met de situatie destijds. Belangrijke verschillen zijn:
- De dip rond 2009 werd onder andere veroorzaakt omdat mensen minder konden lenen bij het kopen van een woning. Dit droeg bij aan de neergang van de woningmarkt. In de huidige situatie is dit niet aan de orde en draait het vooral om vraag en aanbod. Dat kan sneller dalen maar ook terugveren.
- Banken en andere geldverstrekkers hebben voldoende achter de hand om zich coulant op te stellen richting huiseigenaren die hun hypotheeklasten (tijdelijk) niet meer kunnen betalen.
- De overheid ondersteunt de economie met een behoorlijk pakket aan steunmaatregelen, met als doel het beperken van de werkloosheid en ondersteunen van ondernemers.
Prijsdaling tijdelijk?
Dat je een huis lastig kunt bezichtigen is vervelend maar zal niet tot een grote crisis op de woningmarkt leiden. Kopers komen vanzelf weer terug op het moment dat het makkelijker wordt. Een terugval van de economie heeft meer effect. Dat makelaars en banken het nu nog druk hebben met aanvragen is geen garantie. Sommige bedrijven hebben ook aan overheidssteun niet voldoende en moeten afscheid nemen van personeel of gaan over de kop. Die terugval gaat met een vertraging en zal ook de woningmarkt pas later bereiken.
Nu we langzaam verbetering zien in de coronacijfers is er voorzichtige hoop dat het ergste achter de rug is. Dat neemt niet weg dat er een lange weg volgt voordat bedrijven weer draaien als voorheen. Tot nu toe is er voldoende reden om, ondanks het optimisme van vastgoedpartijen, aan te nemen dat de huizenprijzen dalen. Dat is echter nog geen reden voor paniek.
