Je hypotheek extra aflossen of oversluiten. Veel huiseigenaren gingen je al voor. Het doel? Lagere rentelasten en dus maandelijks minder uitgeven aan je hypotheek. Dat gaat niet altijd zonder slag of stoot. Zo kan de bank inkomsten mislopen omdat jij niet meer de eerder afgesproken rente betaalt. Om die reden rekent de bank een boeterente. Naast die boeterente kunnen ook notariskosten een rol spelen.
Wat is die boeterente nu precies? Bij afsluiting van je hypotheek, heb je met de bank afgesproken hoe lang de rente vaststaat. Deze overeenkomst biedt de bank zekerheid van een vaststaand inkomen gedurende die tijd. Bij vroegtijdige beëindiging of extra aflossen loopt de bank geld mis, waardoor jij een boete krijgt. De hoogte ervan is met name afhankelijk van deze factoren:
- Je resterende schuld. Een hogere schuld betekent doorgaans een hogere boeterente.
- Hoeveel je boetevrij mag aflossen. Over dit deel hoef je geen boeterente te betalen.
- De resterende rentevaste periode. Een langere periode betekent doorgaans een hogere boeterente.
- Het verschil tussen je huidige hypotheekrente en de actuele rentetarieven.
Hoe wordt de boeterente berekend?
De ‘contante waarde-methode’ wordt door de meeste partijen gebruikt om de boeterente te berekenen. Hoe dit in zijn werk gaat leggen we hieronder in stappen voor je uit met behulp van een voorbeeld. In het voorbeeld gaat het om een in 2013 afgesloten annuïtaire hypotheek ter hoogte van €210.000. De rente staat voor tien jaar vast en bedraagt 4%. In 2019 is je resterende schuld €159.600.
Stap 1 – het bedrag waarover je boeterente moet betalen
Bij het afsluiten van je hypotheek heb je met de bank afgesproken hoeveel je boetevrij mag aflossen. In dit geval 10%. Je mag dus €21.000 vrij aflossen. Het totaalbedrag waarover je nu nog boeterente moet betalen is €138.600 (€159.600-€21.000).
Stap 2 – de vergelijkingsrente vaststellen & renteverschil berekenen
De rente staat nog vier jaar vast op 4%. De bank vergelijkt de nieuwe rente met wat zij zelf aanbieden qua hypotheken voor een rentevaste periode van 4 jaar. In het voorbeeld komen we uit bij een vergelijkingsrente van 2,29%.
Als je het contract volledig zou naleven zou de bank in deze vier jaar nog €22.176 krijgen aan rente (€5.544 per jaar). Door de oversluiting naar 2,29%, betaal je nog maar €12.696 aan rente (€3.174 per jaar). De bank loopt dan (€22.176 – €12.696) €9.480 mis. In dit voorbeeld hebben we voor de overzichtelijkheid geen rekening gehouden met maandelijkse aflossing.
Stap 3 – korting omdat je in één keer afrekent
De boeterente moet je in één keer betalen aan de bank. Deze ontvangt het bedrag dus direct en geeft om die reden korting. Deze korting is gelijk aan je nieuwe rentepercentage (2,29%). De resterende boete is €9.263 (€9.480 – 2,29%). Rekening houdend met de maandelijkse aflossing komt de boete op €8.378, het bedrag dat je uiteindelijk betaalt.
Waarom toch oversluiten ondanks boeterente
Veel mensen schrikken van de eenmalige, soms relatief hoge boeterente en haken af. Het is zaak om niet alleen naar het directe rendement te kijken. Het kan ook een goede manier zijn om spaargeld nuttig in te zetten, net als vrijwillig extra aflossen. Je betaalt nu weliswaar een boete maar profiteert als het goed is nog tijden van lagere maandlasten.
Let op extra kosten
Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan moet je ook rekening houden met taxatiekosten, notariskosten en eventuele andere bijkomende kosten die vereist zijn. Het goede nieuws is dat je de oversluitkosten en boeterente wel kan aftrekken bij de Belastingdienst.
Wil je je hypotheek oversluiten? Laat je dan goed adviseren door onze hypotheekadviseurs. Graag berekenen we de mogelijke voordelen van oversluiten of extra aflossen.
