Banken en andere hypotheekaanbieders gaan niet altijd op de gewenste manier om met risico-opslag. De stelt de Autoriteit Financiële Markt (AFM). De toezichthouder stelt dat onvoldoende wordt gecommuniceerd wat het precies is. Daarnaast passen niet alle hypotheekaanbieders hun hypotheekrente aan, ook al is daar wel aanleiding toe. Huiseigenaren betalen hierdoor een hogere hypotheekrente dan nodig.
Hypotheekaanbieders hanteren een basisrente waar vervolgens een opslag op geldt. De hoogte van de opslag is afhankelijk van het risico dat de aanbieder loopt. Hoef jij maar 50 procent van de waarde van het huis te lenen, dan loopt de bank relatief weinig risico. Voor de gemiddelde huiseigenaar is dat niet haalbaar. Naarmate je meer leent ten opzichte van de woningwaarde, komt er een opslag bij op de basisrente. De hoogte van de opslag kan verschillen per aanbieder. Vaste regel is wel dat je in 2018 tot 100 procent van de woningwaarde kan lenen.
Aanpassen risico-opslagen niet automatisch
De verhouding tussen jouw hypotheek en de waarde van de woning wordt ook wel Loan To Value (LTV) genoemd. Deze verhouding kan veranderen gedurende de looptijd. Dit gebeurt onder andere als de prijs van het huis stijgt. Het bedrag dat uitstaat als hypotheeklening is door de waardestijging kleiner geworden ten opzichte van de woningwaarde. Een andere factor is aflossen. Naarmate er meer wordt afgelost op de hypotheek, daalt de openstaande hypotheekschuld. Ook dan verandert de LTV, waarbij we er vanuit gaan dat de woning niet goedkoper wordt.
Bij een lagere LTV hanteren banken doorgaans een lagere risico-opslag. Het verschil kan oplopen tot 0,5 procent. Het probleem is dat hypotheekaanbieders dit niet altijd automatisch doorvoeren. Huiseigenaren betalen in dat geval niet de risico-opslag die past bij hun risicoprofiel. Een aantal aanbieders biedt de mogelijkheid tot verzoek om het aan te passen. De AFM vindt dit indruisen tegen een gelijke behandeling van klanten. Wie aan de bel trekt, krijgt wel het voordeel van een lagere hypotheekrente. Minder proactieve klanten blijven de hoofdprijs betalen.
Ook opletten bij verlenging hypotheektermijn
Voor het aflopen van je rentetermijn krijg je van de bank een verlengingsvoorstel. Waarschijnlijk heb je rond dat moment al enige tijd afgelost en is wellicht ook de waarde van je woning gestegen. Toch biedt een deel van de hypotheekaanbieders een rente aan die niet aansluit bij het actuele risicoprofiel. Nieuwe klanten krijgen wel een passend rentetarief. De AFM stelt dat aanbieders op verzoek het aanbod gelijktrekken voor zowel ‘oude’ als nieuwe klanten.
Verschilt per hypotheekaanbieder
Banken hanteren diverse categorieën die zorgen voor een lagere rente als de schuld-waardeverhouding verandert. Hoe veel risico-opslag er wordt berekend verschilt per aanbieder. Het voordeel van een andere categorie kan dus bij de ene bank groter zijn dan bij de andere.
Bereken je eigen LTV
Je kunt zelf berekenen hoe hoog jouw hypotheek is ten opzichte van de woningwaarde. Deel hiervoor de openstaande hypotheekschuld door de waarde van het huis. Stel je huis is €300.000 waard en de resterende hypotheekschuld bedraagt €225.000. Dit levert een LTV op van 75 procent. Verifieer bij de hypotheekaanbieder welke risico-categorieën hij hanteert. Nu je weet hoe het bij jou zit, kan je beoordelen of de rente die je betaalt ook daadwerkelijk past bij de juiste categorie.
De AFM spoort hypotheekaanbieders aan iedere klant een gelijkwaardig voorstel te doen. Daarnaast moet vooraf ook duidelijk zijn wat het effect is van (extra) aflossen of een stijging van de woningwaarde. Wil je jouw lopende hypotheek laten checken of sta je op het punt een nieuwe hypotheek af te sluiten? Onze deskundigen kijken graag met je mee. Vul hiervoor het onderstaande formulier in.
