De overdrachtsbelasting bedraagt 2 procent van de koopsom van je huis. Tot 2011 betaalde je nog 6 procent. Dat lage tarief geldt echter alleen voor woonhuizen. Bij de verkoop van een zakelijk pand verlangt de overheid nog steeds 6 procent belasting. Die waterscheiding is een bron van problemen. Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in het schemergebied?
Want een schemergebied is er zeker. Zelfs als je dacht dat de situatie klip en klaar was. Vanwege alle onduidelijkheid heeft de Hoge Raad in februari aangegeven wanneer je 6 procent overdrachtsbelasting betaalt en wanneer 2. We laten een aantal scenario’s en het bijbehorende belastingtarief zien.
Woning met atelier
Hans en Monique kopen voor 550.000 euro een vrijstaand huis uit 1960 met een inpandig atelier. In de verbouwing betrekken ze het oude atelier bij de woonkamer. Het huis had bij aankoop zowel een woon- als een werkbestemming.
Het atelier was bij de bouw van het huis al aanwezig. Vanwege de dubbele bestemming wordt 80 procent van het gebouw gezien als woonhuis en 20 procent als werkruimte. De overdrachtsbelasting bedraagt dus 15.400 euro in plaats van de 11.000 waar ze op gerekend hadden.
School wordt luxe bungalow
Een leegstaand schoolgebouw wordt door de gemeente voor 325.000 verkocht aan Jurgen. De gemeente heeft toegezegd het bestemmingsplan te wijzigen, waardoor Jurgen het kan verbouwen tot luxe stadsbungalow waar hij zelf gaat wonen.
Omdat de school nooit een woonfunctie had en ook niet tot woning is verbouwd vóór de verkoop, ziet de Belastingdienst de overdracht als een transactie van een zakelijk pand. Jurgen is dus niet 6.500 euro belasting verschuldigd (2%), maar 19.500 euro (6%).
Villa wordt tandartsenpraktijk
In een villawijk koopt Boris voor 800.000 euro een statig herenhuis waar hij zijn tandartsenpraktijk wil vestigen. Tot dan toe was het altijd een gewoon woonhuis geweest. Na de verbouwing tot praktijkruimte woont er niemand meer.
Bij aankoop was het pand nog een woning zonder zakelijke kenmerken. Ondanks zijn intenties hoeft Boris dus niet het hoge tarief van 6 procent te betalen. Daardoor bespaart hij 36.000 euro aan overdrachtsbelasting.
Het verschil tussen het lage en hoge tarief van de overdrachtsbelasting loopt effectief in de duizenden euro’s. Koop je zakelijk, dan is dat een kans. Koop je privé, dan doe je er verstandig aan eerst bij de Belastingdienst na te vragen in welke categorie je valt.
