Wie droomt er niet van: een tweede huisje. Gezelligheid in een bungalow in Zeeland, uitwaaien bij het strandhuis op Texel of genieten van de rust op het platteland. Naast het weekendbezoek heb je ook meteen een bestemming voor je zomervakantie. Precieze cijfers zijn niet bekend, maar geschat wordt dat zo’n 3 procent van de Nederlanders een vakantiewoning bezit. Een tweede huis klinkt goed, maar hoe zit het met de financiële kant hiervan?
Dagdromen over een tweede woning of vakantiehuis kan altijd. Maar laten we meteen even realistisch zijn. Een tweede huis is niet voor iedereen weggelegd. Banken staan niet te springen om een hypotheek te verstrekken voor een tweede woning. Je hebt dus een goed gevulde spaarrekening nodig om het extra huis of appartement te kunnen bekostigen.
Genoeg geld hebben is overigens niet de enige vereiste. Dit spaargeld moet je ook enige tijd kunnen missen. Het zit immers vast in stenen en je kunt er pas bij wanneer je de woning weer verkoopt.
Financiële consequenties: belastingen
Wie overweegt een tweede woning aan te schaffen moet rekening houden met een aantal financiële verplichtingen. De belangrijkste op een rij:
1. Vermogensrendementsbelasting
De belastingdienst ziet jouw tweede huis als vermogen. En dus moet je over de waarde van deze woning vermogensrendementsheffing betalen. De vermogensbelasting bedraagt momenteel nog 1,2 procent (30% belasting over 4% fictief rendement op je vermogen). Over een vakantiehuis van € 200.000 betaal je, wanneer jouw overige vermogen boven de € 24.437 (grens 2016) uitkomt, dus € 2.400 belasting.
Vanaf 2017 verandert dit. Het vrijgestelde vermogen wordt dan € 25.000 en er gaan drie verschillende tarieven gelden. Bezit je een vakantiehuis dan krijg je waarschijnlijk met de twee laagste tarieven te maken.
- Vermogen vanaf 25.000 tot 125.000 euro betalen 0.87% (30% van 2.9%)
- Vermogen vanaf 125.000 tot 1.025.000 betalen 1.41% (30% van 4.7%)
- Vermogen vanaf 1.025.000 en hoger betalen 1.65% (30% van 5.5%)
Per 2017 zou je dan over een vakantiehuis van € 200.000 iets minder belasting betalen, namelijk € 2.145. Dat is wederom ervan uitgaande dat je overige vermogen boven de vrijgestelde € 25.000 uitkomt.
2. Forensenbelasting
Bijna vier op de tien van de Nederlandse gemeenten heft forensenbelasting. Dit is belasting voor mensen die relatief veel in de gemeente verblijven, maar er niet staan ingeschreven. De belasting wordt opgelegd aan personen die meer dan drie maanden per jaar een gemeubileerde woning in de gemeente tot hun beschikking hebben. Met andere woorden: verhuur je jouw tweede woning minder dan negen maanden in het jaar, dan is deze op zijn minst drie maanden beschikbaar voor jou en betaal je dus forensenbelasting.
De hoogte van de forensenbelasting betreft een percentage van de WOZ-waarde van de vakantiewoning of een vast bedrag. Dit verschilt per gemeente.
3. Gemeentelijke belastingen
Bezit je een tweede huis, dan moet je daarnaast rekening houden met gemeentelijke belastingen als waterschapsbelasting, onroerende zaakbelasting, rioolrecht en huisvuilheffing.
Profiteren van verhuur
Van een vakantiewoning hoef je natuurlijk niet alleen te profiteren als je er zelf verblijft. Wie bereid is zijn huis te verhuren, kan een aardig rendement behalen. Besluit je je tweede woning te verhuren, dan krijg je te maken met twee voordelen:
1. Geen belasting over huurinkomsten
Goed nieuws. Over de huurinkomsten van een tweede woning in Nederland betaal je geen belasting. Ten minste, als je regelmatig zelf in het huis vertoeft en de verhuur bijzaak is. Koop je een huis puur voor de verhuur, dan kunnen de regels anders zijn. Bijvoorbeeld wanneer de Belastingdienst je aanmerkt als ondernemer voor de btw.
Wat je voor je vakantiewoning kunt vragen aan huurders, verschilt. Dit is onder meer afhankelijk van de locatie, de grootte en de staat van het huisje of appartement. Ook het seizoen bepaalt de huurprijs.
2. Minder vermogensrendementsheffing door leegwaarderatio
Wie zijn tweede woning bijvoorbeeld voor een jaar permanent verhuurt, hoeft in sommige gevallen minder vermogensrendementsheffing te betalen. De Belastingdienst redeneert dat de waarde van je tweede woning afneemt door verhuur. Afhankelijk van de huuropbrengst per jaar, wordt de woningwaarde waarover je belasting betaalt, vermenigvuldigd met een leegwaarderatio. De exacte voorwaarden hiervoor vind je op de website van de belastingdienst.
Door het lage rendement op spaarrekeningen en de nog altijd lage huizenprijzen, is een tweede woning een prima investering wanneer je veel geld op je spaarrekening hebt staan. Daarnaast is het uiteraard niet gek om op een mooie locatie een huis te hebben waar je terecht kunt wanneer je maar wilt.
