Zoek je een koophuis in Amsterdam? Bereid je dan voor op een hevig concurrentiestrijd met andere huizenkopers. Eind vorig jaar werd voor één op de drie huizen binnen de ring meer betaald dan de vraagprijs. In de rest van Nederland is de situatie op de woningmarkt minder verhit. Toch hebben veel huizenkopers bij gewilde huizen concurrentie. Hoe gaat bieden op een huis in zijn werk als er meerdere geïnteresseerden zijn?
De overspannen woningmarkt in Amsterdam is niet de standaard voor heel Nederland. Toch worden ook daar weer meer huizen verkocht en stijgen de prijzen. Maar zelfs in Utrecht, Den Haag en Rotterdam is er momenteel (nog?) geen sprake van een markt waarbij massaal meer geboden wordt dan de vraagprijs. Wel is het boven de vraagprijs bieden geen uitzondering meer. Vooral instapklare woningen worden steeds vaker voor die prijs verkocht.
Denk goed na over je openingsbod
Weet je dat er veel concurrentie is voor het huis dat jij op het oog hebt, dan is het extra belangrijk om goed over je openingsbod na te denken. Baseer het op de daadwerkelijke waarde die uit de taxatie komt en laat je niet te veel beïnvloeden door je enthousiasme. Let erop dat je niet te hoog inzet – er moet nog enige onderhandelingsruimte zijn – maar ook niet zo laag dat je bod niet serieus wordt genomen.
Een bod bestaat overigens niet alleen uit de prijs, maar ook uit de ontbindende voorwaarden. Denk hierbij aan koop onder voorbehoud van financiering en van een bouwkundige keuring met positieve uitslag.
Goed om te weten: een eerst bod verplicht je tot niets. Je bent verder pas in onderhandeling wanneer de makelaar reageert op jouw bod met een tegenbod. De makelaar mag met meerdere bieders tegelijk onderhandelen, tenzij hij aangeeft dat niet te zullen doen. Met hoeveel bieders wordt onderhandeld, moet wel altijd gemeld worden aan alle partijen.
Uitspelen is verboden
Andere partijen, dan geldt er een verbod op uitspelen. Dit houdt in dat het voor de makelaar niet toegestaan is om het bod van de ene partij te gebruiken om de andere partij onder druk te zetten het bod te verhogen. Met andere woorden: de makelaar mag geïnteresseerden niet tegen elkaar op laten bieden.
De makelaar kan je dus nooit vertellen wat anderen precies geboden hebben. Je moet zelfstandig tot jouw bod komen. Dit kan lastig zijn, want je weet dus niet zeker of je met jouw bod goed zit. Deze regel is er echter niet voor niets. Hiermee wordt voorkomen dat je terecht komt in een prijzenoorlog.
Vijf misverstanden over bieden op een huis
Er bestaan nogal wat misverstanden over bieden op een huis. We lichten er vijf voor je uit.
- ‘Ik heb de vraagprijs geboden dus het huis is van mij’. Was het maar zo makkelijk. Besluit je de vraagprijs te bieden, of zelfs meer, dan is dit nog geen garantie voor succes. De verkoper mag zelf bepalen of hij jouw bod aanvaart of dat hij via zijn makelaar een tegenbod doet.
- ‘Ik was de eerste!’ Bood jij als eerste van de geïnteresseerden op de woning en denk je dat je daarom meer kooprecht hebt? Helaas. De regel ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’ geldt niet in de makelaardij.
- ‘Ik ben in onderhandeling met de makelaar, maar hij heeft ineens nieuwe bezichtigingen gepland. Dat mag toch niet?’ Dat mag wel. Het staat de verkoper vrij om tijdens jullie onderhandeling nog andere gegadigden het huis te laten bezichtigen.
- ‘De makelaar wil voor morgen 12.00 uur weten of ik akkoord ga met het tegenbod. Heb ik geen recht op drie dagen bedenktijd?’ Dat heb je inderdaad niet. Er bestaan geen wettelijke regels die bepalen hoeveel tijd je krijgt om op een bod te reageren. De makelaar kan, om het onderhandelingsproces te versnellen, een uiterste termijn aan het tegenbod verbinden.
- ‘Een makelaar mag mij in de onderhandeling niet om mijn uiterste bod vragen’. Zoals gezegd mag een makelaar niet twee partijen tegen elkaar uitspelen. Ontvangt de makelaar een kansrijk bod van een ander, dan kan hij jou om een uiterst bod vragen. Als jouw uiterste bod lager is dan het bod van de andere geïnteresseerden, dan kan de makelaar de onderhandelingen met jou beëindigen.
Na het lezen van deze misverstanden is er één conclusie: er gelden maar weinig regels bij onderhandelingen met de makelaar. De verkoper en zijn makelaar bepalen zelf aan wie zij de woning verkopen en voor welke prijs. De enige spelregels die gelden zijn: makelaars mogen je niet uitspelen tegen een andere geïnteresseerde en makelaars mogen geen valse verwachtingen wekken.
Hulp nodig?
Het kan handig zijn om een aankoopmakelaar in te schakelen. Dit heeft verschillende voordelen. Zo’n makelaar kent de lokale huizenmarkt en regelgeving goed, en weet hoe onderhandelen werkt. Daarnaast kan een aankoopmakelaar je helpen bij het zakelijke gedeelte (het contract) en de overdracht. Je betaalt uiteraard wel voor een aankoopmakelaar. Meestal gaat het om een percentage van de koopsom.
Deal!
Wordt jouw bod geaccepteerd, dan wil je waarschijnlijk het liefst meteen de champagne ontkurken. Wacht nog even. Pas wanneer het voorlopig koopcontract ondertekent is, heb je zekerheid en kun je opgelucht ademhalen. Het huis is dan in principe voor jou! Je hebt na het tekenen van dit voorlopig contract nog een wettelijke bedenktijd van drie werkdagen. Na deze periode kun je enkel nog onder de overeenkomst uit wanneer je een beroep doet op de ontbindende voorwaarden.
