Bij een verhuizing komen altijd veel kosten kijken: klussen, verbouwen, het verhuizen zelf en ook kosten koper en de overdrachtsbelasting. Maar verhuizen kan je ook geld opleveren. Het biedt namelijk de mogelijkheid om in één keer van je hoge hypotheekrente af te komen. Hoe werkt dit?
Een voorbeeld. Jimmy en Francine hebben in januari 2010 een luxe startersappartement gekocht voor € 200.000. Hun hypotheek was net zo hoog. Ook twee ton. Hun hypotheekrente destijds was 5%. Met een baby op komst hebben ze hun oog laten vallen op een betaalbare gezinswoning. Kosten: € 230.000, net betaalbaar genoeg om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Huidige hypotheeklasten
Jimmy en Francine betalen bij hun hypotheek van € 200.000 met 5% rente netto € 772 per maand, inclusief aflossing via een annuïteitenhypotheek. Hun huidige hypotheek loopt nog vier jaar.
Hypotheek oversluiten
Om te profiteren van de lage rente hebben Jimmy en Francine overwogen hun hypotheek over te sluiten. De hypotheek met een rentevaste termijn van 20 jaar tegen 2,5% rente sprak hen aan. Door over te sluiten worden hun woonlasten veel lager. Maar ze moeten dan wel een flinke boete betalen.
De bank van het stel berekent de boete op basis van het verschil tussen hun rente van 5% en de rente die de bank rekent aan nieuwe klanten. De bank neemt hierbij een 4 jaar rentevaste termijn als uitgangspunt. Deze termijn is gelijk aan de resterende looptijd van de hypotheek van Jimmy en Francine. Die rente is 2%.
Boete bij hypotheek oversluiten
De boeterente van de bank komt daarmee op 5% – 2% = 3% per jaar. Dat percentage moet worden vermenigvuldigd maal de vier jaar die Francine en Jimmy nog te gaan hadden. De boete betalen ze over een bedrag van € 180.000. Ze mogen namelijk 10% van hun hypotheek boetevrij aflossen.
De oversluitkosten van Jimmy en Francine komen uit op € 21.600 bruto. Dit bedrag mogen ze fiscaal verrekenen in Box 1. Netto blijft er daardoor € 12.500 boete over. Zouden ze dit bedrag meefinancieren in de hypotheek, en lossen ze dit bedrag in 30 jaar af, dan kost de boete Jimmy en Francine uiteindelijk netto € 17.900.
Kosten bij verhuizen
Dit bedrag sparen Jimmy en Francine helemaal uit door te verhuizen. Natuurlijk krijgen ze dan wel te maken met andere kosten, zoals de overdrachtsbelasting à 2% ofwel € 4.600. Maar ze krijgen er óf lagere maandlasten voor terug. Of ze kunnen tegen praktisch gelijke lasten verhuizen naar een duurder huis.
De nieuwe annuïteitenhypotheek van Jimmy en Francine is € 230.000. Deze kost bij 2,5% rente € 762 per maand inclusief aflossing. Het koppel verhuist dus naar een huis dat € 30.000 duurder is, maar gaat daarvoor twintig jaar lang, € 10 minder per maand betalen.
Oversluiten kan een goede manier zijn om je maandlasten te verlagen. Met een verhuizing ben je soms goedkoper uit: je kunt dan eenvoudig van je oude hypotheek af en je sluit ‘gewoon’ een nieuwe hypotheek tegen de huidige lage rente. Natuurlijk moet je dan wel bereid zijn om je huis te verlaten en op zoek te gaan naar iets nieuws.
